2022年4月13日晚，《中国金融实务课堂之四——行业分析》第六讲开课，本次课程由广发证券房地产首席分析师乐加栋老师讲授。乐老师和同学们详细讲解了中国房地产行业的发展现状、政策周期和投资逻辑等内容。

中国房地产行业发展现状

许多人认为房地产行业已经进入下行阶段，乐加栋老师则认为从长期来看，中国房地产市场需求一直存在，价格不会跌。

从需求来看，中国未来每年仍然会有10亿平方米的新增需求。乐老师认为发展到稳态时，中国会有80%的城镇化率，有11亿人口住在城镇，需要450亿到500亿平米的建筑面积，按40-50年折旧一次算，新增量每年会在10亿平方米左右。

从价格来看，只要国家名义GDP继续增长，房价就不会跌。乐老师团队做了56个国家历史数据的比较，发现从长期来看，房价是人均GDP的函数，名义GDP可以解释90%以上的房价，可以基本认为核心城市或者人口流入的城市房价是人均GDP的函数。

中国房地产政策周期

过去20年间，房地产政策周期基本在3年左右。2005年、2008年、2011年和2014年都是相对低点，核心原因在于房地产自身周期，从拿地到开工、投资、预售、交付，正常来讲需要三年。

当房地产行业景气度较差时，政府为了提升宏观经济和行业景气度，会推出按揭贷款利率下调、首付比例下调等宽松政策。如果政策力度足够大，将会带动需求恢复，成交量上行。而后短期库存下降，房产价格就会上涨。价格上涨，开发商就有信心和资金继续拿地。在这个过程中，行业景气度和宏观经济逐渐恢复，但是到1年之后开始卖房子时，由于经济和行业发展都不错，政策开始收紧，房子又开始滞销，于是库存上升，成交价格下跌，行业景气度再次变差。照此循环往复。

从当下情况来看， 2022年一季度房地产销售额下降40%左右，这是40年来首次；土地出让金下降57%，也非常少见。可以认为现在行业基本面是处于景气的低点，政策肯定会往宽松走。

房地产行业投资逻辑

房地产行业的买点一般出现在景气底部，意味着政策开始放松，超额收益出现。

现在正处于房地产行业供给侧改革阶段，相较于效率问题，政府更关注公平和民生问题。房地产企业本质上是金融企业，靠金融杠杆快速发展，政府相继出台了“三道红线”和银行业“两道红线”，控制房企资金来源，从而控制其发展速度，这造成了许多企业被动违约、收缩甚至退出市场。现在已有19%市场份额的企业退出，该值最终可能会到25%-30%左右。这些企业的退出会优化竞争格局，使留下来的强信用企业获得较好的拿地利润率。此外，空出的市场份额需要填补，政府会鼓励留下的优质企业加大投资，而贷款会进一步增加负债，所以市场未来对股权融资的期待会比较大，尤其是对REITS的推出。因为这能扩充报表，扩充资本金，只有资本金上去，才能更好的弥补投资不足。

“REITS收益率介于股权和债权之间，在未来会有很大的发展空间。可能也会是大家未来就业的重要方向。“乐加栋说。乐老师最后回答了同学们关于疫情对上海楼市影响、长租公寓发展前景等问题。

Q&A

同学：政府是否会救助暴雷的大型民营企业？

乐加栋：我觉得不会救主体，但会救项目，因为要保证购房者的利益，保证农民工的利益。但债权人肯定是要损失的。

同学：您怎么看疫情对上海楼市的影响？

乐加栋：我觉得短期有影响，长期还是往上走的。

同学：您怎么看长租公寓的发展前景？

乐加栋：长租公寓肯定是房地产行业未来的发展方向之一，中国现在正在补租赁住宅市场，重点城市未来新增的量应该30%左右会是长租公寓。

主讲人简介

乐加栋，广发证券研发中心，执行董事，首席分析师。复旦大学经济学硕士，13年房地产行业研究经验。

2017-2021新财富最佳分析师第一名

2018-2021水晶球最佳分析师第一名

2019-2021金牛奖最有价值分析师，新浪金麒麟最佳分析师第一名