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乐加栋:当前环境下,房地产行业趋势及公司发展 | 中国金融实务课堂[IV]——行业分析第六讲

2021年04月20日

414日晚,清华经管学院金融硕士项目中国金融实务课堂系列之四——行业分析第六讲,由广发证券研发中心执行董事、首席分析师乐加栋授课,主题为《当前环境下,房地产行业趋势及公司发展》。由于疫情原因,本次课程采取了线上、线下融合的授课方式。课程由清华经管学院庞家任教授主持。

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|乐加栋为同学们做分享

一、如何判断房地产未来的成交量

首先,乐加栋指出,房地产需求的测算和人口息息相关。从中期来看,我国的城镇化发展较快,当前新开工的水平是年均15-16亿平米,未来五到十年的人数新开工仍然会维持在一个相对较高的位置。从长期来看,需要和总人口的自然增长率、城镇化率、千人开工套数、套均面积和房屋折旧的年限挂钩,测算未来的需求面积将下降并长期稳定在年均10亿平方米左右。

第二看房价,只要国家的GDP持续向上,房价最终肯定也是向上的,尽管销售面积和城镇化率相关,但房价未必。当前中国的房地产市场交易量约为20万亿元,其中约5万亿为二手房、15万亿为新房,占GDP比重的20%左右,而现在的GDP是约一百万亿。当中国城镇化完成时,GDP要翻一番,房地产行业未来还将继续呈发展态势。

第三看库存,它会影响房地产短期量价。长期和中期库存主要分布在三四线城市,短期库存相对较低。现在国家在强调加大土地出让,目的是让许多城市的库存相对回到一个正常的压力值。

再一点是关注房地产的杠杆。宏观的杠杆是居民的负债水平,当前中国的水平是50万亿到60万亿,占GDP不到60%,和日美相比也相对较低。而老百姓买房子其实从银行贷款的数额并不大,首付交易量比例也较高,因此银行压力较小。真正压力较大的是老百姓本身,按揭比值已达40%。所以控制房价的目的是求稳,等人们收入上来再把指标降下来。

二、房地产的下半场预测

       当户均套数超过一套,房地产需求以改善型需求为主。城市区域分化后,房地产将进入下半场。乐加栋强调:“做房地产要关注人口的流动和城市化的进程。”房地产进入下半场之后就不会有大幅涨价,它与人口和产业是密切联系的。每个地方城市化的进程不同,核心城市必将都市圈化,三四线城市还在城镇化建设过程当中,比如城镇化达到40-60%的时候,就是房地产销售量最大的时候。这也是为什么碧桂园这类的公司要去到三四线城市,这些城市可能从长期来讲没有发展潜力,但是在未来一定阶段是可以的。

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| 课堂现场

三、房地产政策和公司发展

     在中长期里,基本上房地产投资快速向下的时候政策放松,房价快速上涨的时候政策缩紧。201612月中央经济工作会议后,政策变得相对比较平稳,讲究“房住不炒”,近年的政策延续性较强。从2016年开始,国家因城施策,住建部重点监控23个省会以及直辖市,如果房价、地价上涨过快,会立即要求当地出台政策。其他城市交由省会城市直接管理。也就是说,房地产政策的走势和房价息息相关。

       现在,国家出台了很多政策鼓励租赁住房,以此来解决中大型城市的住房问题。从“十四五”规划出台后,许多城市出台的土地出让政策来看,基本上有20%流向了房屋租赁市场。从另一个角度看,这会导致商品房更加稀缺,房价更高,因为最终的需求还是会变成购房的需求,这和东亚的农耕文明有关。

       然而,在本质上,国家稀缺的是社会资源,比如教育和医疗,而不是房子的资源。因此,租赁能否做到租住同权,在未来也是个问题。

       短期里房地产的新变化,则是供给侧改革:一是库存,2014年棚改货币化安置后得到了较大的解决。二是土地资源配置,越来越“人地挂钩”,趋于均衡。三是金融端的改革,2018年前房地产企业的发展靠杠杆和有息负债,带动了大企业的发展;2018年后开始去杠杆,提出了“三道红线”直接调控企业,监管企业的资产负债表。这对行业的影响不大,但是对公司的影响非常大,实现了金融资源的逆转,在政策的主导之下,行业向龙头集中,市场化不明显。乐加栋认为,从政府角度来讲也不希望完全市场化,毕竟房地产关系到整个民生的问题。

四、房地产行业的投资逻辑

       一、从逆周期走向顺周期。利润下行,趋于平稳,增长趋于平稳。

       二、周转速度。在管理红利时代,更多的利润来自于周转效率,需要找ROE较快的企业。

三、房地产行业除了住宅,还可以关注物流地产、REITs等。

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| 同学们积极提问

课程最后,线上线下的同学们就都市圈房价、预期来源、企业高额有息负债、公共资源改善等问题进行了提问,乐加栋一一进行了详尽的回答。课程在热烈讨论的氛围中圆满结束。

主讲人简介:

乐加栋,广发证券研发中心,执行董事,首席分析师。复旦大学经济学硕士,13年房地产行业研究经验。2017-2021新财富最佳分析师第一名,2018-2021水晶球最佳分析师第一名,2019-2021金牛奖最有价值分析师,新浪金麒麟最佳分析师第一名。